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      領地控股資金鎖喉:重倉三四線難抽身 被資金卡住脖子

        斑馬消費梳理發現,公司不合規事件主要有3類:未取得建設工程許可證率先動工、廣告投放不當和未能給員工繳納足夠的社會保險和住房公積金。

        2017年至2019年,公司被罰款額分別為234萬元、5386.7萬元和1955.1萬元。其中,公司若干附屬公司繳納社保和公積金被罰款合計4110萬元。

        被資金卡住脖子

        招股書顯示,2017年-2019年,領地控股分別實現收入53.39億元、45.14億元和75.68億元,凈利潤分別實現6.49億元、5.18億元和6.72億元。同期,公司凈利率分別為12.2%、11.5%和8.9%。今年前5個月,凈利率降至5.5%。

        公司收不抵支的情況較為明顯,2017年-2019年,公司經營現金流凈額分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元,直到今年前5個月現金流凈額轉正為3.73億元。

        規模沖動之下,公司債務水漲船高。

        2017年至2019年,公司債務總額(計息銀行及其他借款和租賃負債)分別為36.00億元、78.27億元、117.70億元,2020年前5月達到151.89億元。上述同期,公司凈資產負債率從2017年60%飆至2020年前5月底的150%。

        巨債重壓之下,公司償債缺口不小,截至2020年5月,公司賬面資金34.12億元(剔除受限資金、抵押存款后),一年內應償還50.84億元。

        招股書顯示,公司銀行及其他借款利息從2017年的3.89億元飆升至2019年底的14.45億元,遠超公司凈利潤。

        斑馬消費發現,和上市前的新力控股集團一樣,信托融資是領地控股依賴的重要融資渠道之一。

        截至2019年末,公司26筆信托融資合計59.89億元,超過當借款總額的一半,大部分的票面利率在12%-14%之間。

        去年5月,銀監會發布的23號要求控制地產信托業務規模,房企依靠信托融資影響劇烈,房企已在失去這一極為重要的融資渠道。

        隨著“房住不炒”成中國樓市調控主調,房企們開始降負債、謹慎拿地和及時回籠資金,對于領地控股來說,長期重倉三四線城市住宅市場,在現有態勢下改善資金狀況可能會有不小的難度。

        重倉三四線難抽身

        領地控股債務規模逐漸膨脹,一個重要原因就是項目集中布局在三四線城市市場,導致公司大量資金被“吸入”。

        斑馬消費統計,截至今年7月,公司附屬公司開發的86個項目中,有57個項目集中在成都、重慶及四川省內城市。除成都、重慶外,四川省內的樂山、瀘州、宜賓等12個城市布局項目合計43個。

        上述遍及川渝的14個城市,合計土地儲備建筑面積929.72萬平方米,占比公司總土儲量的57.56%。

        另外,公司合營及聯營企業18個項目中,集中在四川省內5個城市,項目多達12個,合計土地儲備建筑面積124.99萬平方米,占公司總土地儲備量的7.74%。

        2006年,公司從四川走出,首次在廣東落子項目,迄今在省外有項目落地的城市達13個,大多布局在荊州、滎陽、駐馬店及遵義等這樣的三四線城市。

        統計顯示,2019年,全國三四線城市房產成交量急速墜落。據住建部公開數據,就在當年,全國31個省市棚改計劃量為負增長。其中,領地控股布局項目的駐馬店市,其成交量就下降26%。

        當頭部房企迅速抽身回到一二線城市,將土地儲備向長三角、大灣區等人口密集區域集中,應對這樣的市場變化,領地控股已難抽身。(來源:斑馬消費)

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