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      新城悅服務高增長背后:重度依賴新城控股 高溢價收購

        7月19日,新城悅服務發布2020年中期正面盈利預告,預計今年上半年合并利潤將較上年同期增長至少50%(2019年同期1.2億元)。業績增長的原因主要是集團在管面積增加;完成收購成都誠悅時代物業61.5%股權;及增值服務收入上升,尤其是社區增值服務及智慧園區服務。

        從往期業績來看,新城悅服務2019年營收實現同比73%的增長,主要是由于社區增值服務及智慧園區服務分別同比大增268%、263%。對比之下物業管理服務卻增長緩慢,新城悅服務的收入結構已然改變。

        物業管理服務增長緩慢 收入結構轉變

        新城悅服務為房企新城控股的兄弟公司,“猥褻女童”事件的主角王振華正是新城悅服務的實控人,持股73.34%。王振華的牢獄之災使新城系2019年度過了一個震蕩的下半年,但新城悅服務的業績卻不受影響。

        2019年新城悅服務實現營業收入20.26億元,同比增長72.58%,營收增速僅次于碧桂園服務、永升生活服務,排在AH物業股第三位。超高的業績增長背后增值服務功不可沒,社區增值服務及智慧園區服務分別同比大增268%、263%,開發商增值服務同比增118%。

        時間線拉長到近三年。2018年新城悅服務營收同比增長35%,分部業務中僅開發商增值服務同比增長69%,超過整體營收增速。該部分業務收入占總收入的比例也從2017年的20%,增至2019年的32%。

        而物業管理服務近兩年同比增速僅為29%、16%,均低于同期總營收增速。也就是說,近幾年新城悅服務的業績大主要是增值服務驅動。物業管理服務收入占比從2017年的65%下降至2019年的42%。

        2019年在管面積新增17百萬平方米,增幅達40.3%,相比之下對應分部收入僅增16%。根據業績預告,2020年上半年社區增值服務及智慧園區服務還將大幅度增長,新城悅的收入結構正在發生較大變化。

        值得注意的是,2019年社區增值服務及智慧園區服務毛利率分別大降17.4個百分點、9.4個百分點,隨著服務內容及收入結構的變化,新城控股一直穩定的綜合毛利率或存下降風險。

        重度依賴新城控股  

        多元化的收入結構固然是好事,但新城悅迅速增長的背后仍離不開新城系。

        資料顯示,新城悅的增值服務中,除去社區增值服務是面向業主以外,開發商增值服務及智慧園區服務都是面向開發商的業務。一是向開發商提供銷售案場協助服務,二是向開發商提供電梯及智能保安設備的工程及維護服務。

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